Pedro y María, una pareja de maestros jubilados, decidieron donar su casa a su hijo cuando este cumplió 18 años. Años después, el joven necesitó dinero, decidió vender el inmueble y sus propios padres recibieron una notificación de un juzgado en la que les daban 10 días para desalojar la vivienda donde vivían.
Este tipo de historias, de acuerdo con el abogado Jorge Ramos Campirán, demuestra lo que puede ocurrir cuando una persona dona una propiedad sin reservar derechos sobre ella. Según lo relatado por el experto, en un video publicado en su canal de YouTube, una alternativa para proteger el uso y disfrute de la vivienda es constituir un usufructo vitalicio a favor de quien realiza la donación.
La figura permite que los hijos reciban la nuda propiedad del inmueble, mientras los padres conservan el derecho de usarlo y disfrutarlo durante el tiempo que dure el usufructo.
Suscríbete a nuestro canal de Telegram y lleva la información en tus manos.
¿Qué salió mal con la donación de los maestros?
Cuando los padres donaron la casa a su hijo, este pasó a ser el titular de la propiedad. Según la historia contada por Ramos Campirán, la escritura no contemplaba un usufructo vitalicio a favor de los padres.
Por ello, cuando el hijo llegó a la mayoría de edad y decidió disponer del inmueble, sus padres no contaban con ese derecho real constituido sobre la vivienda para conservar jurídicamente el uso y disfrute del inmueble.
El caso muestra una diferencia importante entre donar una propiedad y donar la nuda propiedad con reserva de usufructo. En la segunda modalidad, el donante transmite la propiedad, pero conserva un derecho específico sobre el inmueble.
¿Qué es el usufructo vitalicio y cómo protege a los padres?
El usufructo es un derecho que permite a una persona usar y disfrutar un bien que pertenece a otra. Cuando se constituye como vitalicio, su duración queda vinculada a la vida del usufructuario, salvo que ocurra antes alguna de las demás causas de extinción previstas por la ley.
En una donación con reserva de usufructo, los hijos reciben la nuda propiedad, mientras los padres conservan el usufructo. Si viven en la casa, pueden continuar utilizándola y, si el inmueble genera rentas, el usufructuario puede tener derecho a recibir esos frutos conforme a las condiciones establecidas en la escritura.
El Código Civil del Estado de México establece que el usufructo se extingue, entre otras causas, por:
- La muerte del usufructuario
- El vencimiento del plazo
- La renuncia
- La consolidación de la propiedad en una misma persona
¿El usufructo impide que los hijos vendan la casa?
El “candado legal” al que se refiere Ramos Campirán no significa que el inmueble jamás pueda venderse o transmitirse. El hijo sigue siendo el nudo propietario, pero el usufructo permanece constituido sobre el inmueble mientras esté vigente.
Esto protege los derechos del usufructuario, ya que el nudo propietario no adquiere automáticamente el uso y disfrute del inmueble mientras otra persona conserve ese derecho.
El también notario explica que una propiedad con usufructo puede venderse si se respetan los derechos de quienes tienen constituido ese derecho y se formaliza la operación correspondiente.
Por ello, la situación jurídica debe quedar asentada en la escritura y en el Registro Público de la Propiedad. La donación con usufructo no hace imposible una venta, pero sí establece una protección jurídica que el propietario no puede ignorar.
¿Qué debe incluir una donación con usufructo vitalicio?
Ramos Campirán señala que la operación debe realizarse mediante escritura pública ante notario. En ella deben identificarse tanto la transmisión de la nuda propiedad como la constitución del usufructo.
Entre los elementos que deben revisarse están:
- Los datos del donante y del donatario
- La escritura que acredita la propiedad
- La ubicación, medidas y colindancias del inmueble
- La transmisión de la nuda propiedad
- La persona o personas que conservarán el usufructo
- El carácter vitalicio del usufructo, si así se establece
- Los derechos y obligaciones de las partes
- Los impuestos, derechos y gastos de la operación
Además, antes de donar una propiedad, el notario recomienda considerar la situación económica del donante y conservar bienes suficientes para garantizar su propia subsistencia.
¿Cuánto cuesta donar una propiedad con usufructo en Edomex?
El costo depende del valor del inmueble, los honorarios notariales, impuestos, derechos, avalúos, inscripciones y demás gastos que correspondan. En el Estado de México existe un arancel que regula los honorarios notariales y contempla el cálculo cuando una escritura contiene más de un acto jurídico.
Por ello, quien quiera realizar esta operación puede solicitar a la notaría un presupuesto desglosado antes de firmar, con conceptos como honorarios, impuestos, derechos de inscripción, avalúo y certificados.
adn Noticias. Te Hablamos con la verdad. Suscríbete a nuestro canal de WhatsApp y lleva la información en la palma de tu mano.
