Cuando una persona quiere transmitir una propiedad a sus hijos o familiares, puede hacerlo en vida mediante una donación con reserva de usufructo vitalicio o dejar que la transmisión ocurra después de su fallecimiento mediante un testamento o una sucesión intestamentaria. Aunque ambas alternativas permiten establecer quién recibirá el inmueble, existe una diferencia importante entre sus costos y tiempos de trámite, pues la donación puede resultar más económica y rápida al realizarse antes del fallecimiento.
El abogado Juan Pablo Ramírez explicó en un video compartido en su cuenta oficial de YouTube que la donación permite al propietario transmitir la nuda propiedad de un inmueble y conservar el derecho de usarlo y disfrutarlo durante el resto de su vida. En otras palabras, quien recibe la propiedad adquiere la nuda propiedad, mientras que el donante conserva el usufructo.
De acuerdo con Ramírez, una de las principales ventajas de esta modalidad es que la escrituración por donación puede ser más barata y rápida que la transmisión de la propiedad mediante testamento o una sucesión intestamentaria. No obstante, los costos y las obligaciones fiscales de una operación inmobiliaria dependen de la entidad donde se encuentre el inmueble y de las características de cada caso.
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¿Por qué puede ser más rápida una donación?
La principal diferencia está en cuándo ocurre la transmisión de la propiedad. Con la donación, la nuda propiedad se transmite mientras el propietario todavía vive, por lo que esa parte del inmueble ya no tiene que ser adjudicada como herencia después de su fallecimiento.
En cambio, cuando una persona fallece, sus bienes deben pasar por un procedimiento sucesorio para determinar quiénes tienen derecho a recibirlos y realizar la adjudicación correspondiente. El Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares contempla procedimientos sucesorios y establece distintas vías para su tramitación.
Esto no significa que toda sucesión tenga que resolverse mediante un juicio. Cuando se cumplen las condiciones legales y no existe controversia, una sucesión testamentaria puede tramitarse ante notario. Si existe oposición o alguna circunstancia que impida la vía notarial, el asunto puede pasar a la autoridad judicial.
Por ello, la ventaja que destaca Ramírez no consiste en que una donación elimine cualquier trámite posterior, sino en que la transmisión de la nuda propiedad ya quedó realizada antes del fallecimiento. Al morir el usufructuario, lo que ocurre es la extinción de ese derecho y la consolidación del dominio en quien ya tenía la nuda propiedad.
¿La donación con usufructo es más barata que una herencia?
El propio Ramírez señaló que la escrituración por donación puede representar un menor costo que realizar posteriormente una transmisión por sucesión. Sin embargo, no existe una tarifa nacional que permita establecer que una donación con usufructo siempre costará determinada cantidad frente a una herencia.
Como referencia, una sucesión testamentaria sencilla tramitada ante notario puede representar gastos de alrededor de 18 mil a 55 mil pesos, mientras que una sucesión intestamentaria puede ubicarse aproximadamente entre 28 mil y 85 mil pesos en casos sin conflicto.
Estos rangos son orientativos y pueden no incluir todos los impuestos, derechos, avalúos, gastos de inscripción u otros conceptos que correspondan a cada operación. Si la sucesión se convierte en un procedimiento judicial o existe una disputa entre los involucrados, el costo puede aumentar.
En una donación de inmueble también deben considerarse distintos gastos, entre ellos:
- Honorarios de la notaría
- Avalúo del inmueble, cuando corresponda
- Derechos por inscripción en el Registro Público
- Impuestos o contribuciones locales aplicables
- Otros gastos derivados de la escrituración
Además, el tratamiento fiscal de una donación depende de las circunstancias. A nivel federal, la Ley del Impuesto sobre la Renta contempla exenciones para determinadas donaciones entre ascendientes y descendientes en línea directa, pero esto no significa que una operación inmobiliaria quede exenta de todos los impuestos, derechos o gastos locales.
Por eso, la comparación más útil no es entre el precio de un testamento y el de una donación, sino entre el costo de realizar ahora la donación del inmueble y el costo que tendría posteriormente tramitar la sucesión y adjudicar esa propiedad.
¿Cómo se realiza una donación con usufructo vitalicio?
La donación de un inmueble con reserva de usufructo debe formalizarse conforme a las reglas civiles, notariales y registrales aplicables. En la escritura deben quedar establecidos los derechos que conserva el donante y aquellos que adquiere quien recibe la nuda propiedad.
Antes de realizar el trámite conviene revisar con la notaría, entre otros puntos:
- Quién recibirá la nuda propiedad
- Quién conservará el usufructo
- Que el usufructo sea vitalicio, si esa es la intención
- Qué derechos tendrá el usufructuario sobre el inmueble
- Si podrá rentarlo y recibir los frutos de esa renta
- Cuáles serán los impuestos, derechos y honorarios de la operación
- Cuánto costará la inscripción de la escritura
- Qué ocurrirá con el inmueble cuando se extinga el usufructo
Planificar la transmisión de un inmueble en vida puede permitir que la propiedad quede definida antes del fallecimientoy que el propietario conserve su derecho de uso mientras viva.
La conveniencia económica, sin embargo, debe determinarse para cada inmueble: la mejor comparación es solicitar a una notaría un presupuesto de la donación con usufructo y contrastarlo con los gastos que implicaría una futura sucesión.
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