Recibir una vivienda en herencia no significa que el trámite termine automáticamente al aceptar el inmueble. En México, miles de familias deben enfrentar una serie de gastos extra como procesos notariales, pagos estatales y procedimientos fiscales para poder poner legalmente la propiedad a nombre de los nuevos dueños.
Aunque actualmente no existe un impuesto federal por heredar una casa, especialistas inmobiliarios y notarías coinciden en que regularizar una propiedad heredada puede representar un gasto importante que varía de acuerdo con el estado en México donde se realice la transacción.
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¿Se paga ISR por heredar una casa en México?
El Servicio de Administración Tributaria (SAT) establece que los bienes recibidos por herencia están exentos del Impuesto Sobre la Renta (ISR). Esto significa que recibir una vivienda heredada no genera automáticamente un cobro federal por parte de la autoridad fiscal.
Sin embargo, la exención del ISR no elimina otras obligaciones administrativas y fiscales relacionadas con el inmueble. Para completar la transmisión legal de la propiedad, los herederos todavía deben cumplir distintos procedimientos ante notarías, gobiernos estatales y registros públicos.
Además, expertos fiscales recomiendan conservar toda la documentación relacionada con la sucesión para acreditar el origen legal del patrimonio recibido.
¿Debes reportar la herencia ante el SAT?
Cuando el valor de la herencia supera los 500 mil pesos, el SAT solicita que el ingreso sea reportado dentro de la declaración anual, aun cuando no exista ISR por pagar.
El objetivo de este aviso es que la autoridad pueda identificar el origen del incremento patrimonial del contribuyente y evitar inconsistencias fiscales en el futuro. En caso de no presentar la información correspondiente, podrían surgir observaciones o aclaraciones por parte de la autoridad tributaria.
Especialistas también recomiendan conservar escrituras, avalúos, actas notariales y documentos sucesorios incluso cuando la propiedad heredada tenga un valor menor.
¿Qué pagos sí deben hacerse al escriturar una propiedad heredada?
Uno de los principales gastos corresponde a los honorarios del notario público encargado de formalizar la adjudicación del inmueble y emitir las nuevas escrituras.
A esto se suman otros pagos como:
- derechos del Registro Público de la Propiedad (4% a 7%)
- certificados y trámites administrativos
- avalúo comercial o catastral
- gastos de escrituración
- impuestos estatales relacionados con la transmisión patrimonial
En algunas entidades también puede aplicarse el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), cuyo porcentaje cambia dependiendo del estado y del valor de la propiedad.
¿Cuánto cobra el ISAI en algunos estados de México?
Las tasas del ISAI varían dependiendo de cada entidad federativa. Estos son algunos de los porcentajes aproximados que actualmente manejan varios de los estados con mayor actividad inmobiliaria en el país:
- Ciudad de México: hasta 5.725%
- Estado de México: alrededor de 3.8%
- Jalisco: cerca de 3%
- Nuevo León: 3%
- Puebla: 3%
- Yucatán: entre 2% y 3%
- Guanajuato: alrededor de 2.3%
- Querétaro: cerca de 2.5%
- Veracruz: entre 2% y 3%
Especialistas recuerdan que el porcentaje final puede cambiar dependiendo del valor del inmueble, beneficios fiscales locales, tipo de operación y legislación vigente en cada estado.
¿Cuánto puede costar todo el trámite?
El costo total depende de factores como la ubicación del inmueble, el valor comercial de la vivienda y la complejidad de la sucesión. De acuerdo con especialistas inmobiliarios y plataformas financieras, el proceso puede representar entre 4% y 8% del valor total de la propiedad.
En el caso de una vivienda valuada en un millón de pesos, los gastos de escrituración y regularización podrían ir de 40 mil a 80 mil pesos, dependiendo del estado y del tipo de trámite sucesorio.
También influye si existe testamento, cuántas personas participan como herederas y si el trámite se resuelve por vía notarial o judicial. Cuando hay conflictos familiares o falta documentación, los costos y tiempos suelen incrementarse considerablemente.
¿Qué ocurre si después decides vender la vivienda?
La situación cambia cuando la propiedad heredada se vende posteriormente. En ese escenario, sí puede existir un cobro de ISR relacionado con la ganancia obtenida en la operación.
El impuesto se calcula considerando la diferencia entre el valor registrado cuando se recibió la vivienda y el precio final de venta. No obstante, la legislación mexicana contempla algunas exenciones para propiedades utilizadas como casa habitación, siempre que se cumplan ciertos requisitos fiscales.
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