Comprar una casa normalmente significa poder habitarla, rentarla o disponer de ella. Sin embargo, existe una característica que puede cambiar por completo esta intención u objetivo: el usufructo.
Este derecho permite que una persona use y disfrute un inmueble aunque no sea su propietaria. Es decir, puede vivir en él o incluso rentarlo durante el tiempo que se haya establecido.
La abogada Daniela Salina, especializada en derecho hereditario y propiedad, explicó en un video que comprar la vivienda no elimina ese derecho. Por eso, antes de firmar una compraventa conviene revisar quién tiene el usufructo y cuándo termina, ya que el nuevo dueño podría tener que esperar años —o incluso toda la vida del usufructuario— para ocuparla.
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¿Qué pasa si compras una casa que tiene usufructo?
Según la experta, una casa con usufructo sí puede venderse, pero el cambio de propietario no borra el derecho de quien la usa: “La persona que compre la propiedad tiene que respetar el derecho de usufructo”.
Por ejemplo, una madre puede ser propietaria de una casa y otorgar a su hijo el usufructo durante 10 años. Si durante este período la propietaria decide vender el inmueble, el comprador será el nuevo dueño, pero tendrá que respetar ese plazo. No podrá pedirle al hijo que desocupe solo porque la propiedad cambió de manos.
En el Estado de México, el artículo 5.248 del Código Civil permite vender una propiedad con usufructo, siempre que ese derecho se conserve.
¿Quién puede vivir o rentar una casa con usufructo?
Aquí está una de las principales diferencias. En una misma vivienda puede haber dos personas con derechos distintos: el propietario y el usufructuario.
El primero es dueño del inmueble, mientras que el segundo conserva el derecho de usarlo y disfrutarlo mientras el usufructo siga vigente.
Así, si compras una casa donde otra persona tiene ese derecho, tú serás el propietario, pero ella puede continuar viviendo ahí. Incluso podría rentarla, dependiendo de las condiciones bajo las que se haya establecido el usufructo.
¿Cuándo podrá vivir en la casa el nuevo propietario?
Todo depende del tiempo por el que se haya otorgado el usufructo. Salina explica que puede establecerse por un periodo determinado. Por ejemplo, si se concedió por 10 años y al momento de vender la casa solo falta uno, el comprador tendrá que esperar ese último año. Una vez terminado, podrá ocuparla o rentarla.
El escenario cambia cuando existe un usufructo vitalicio, es decir, durante toda la vida del usufructuario. En ese caso, el nuevo dueño podría tener que esperar hasta el fallecimiento de esa persona, salvo que el derecho termine antes por alguna de las causas previstas en la ley.
¿Cómo termina un usufructo en Edomex?
No todos los usufructos terminan con la muerte de quien los tiene. El artículo 5.276 del Código Civil del Estado de México contempla distintas causas:
- Muerte del usufructuario
- Fin del plazo acordado
- Cumplimiento de una condición establecida
- Renuncia del usufructuario
- Cuando usufructo y propiedad quedan en manos de la misma persona
- Pérdida del bien
Por todo lo anterior, y antes de comprar una casa con esta condición, no basta con saber quién aparece como propietario. También hay que revisar hasta cuándo estará vigente el usufructo, porque de eso dependerá cuándo podrás vivir, rentar o disfrutar plenamente el inmueble.
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