Donar una casa o un inmueble a un hijo puede estar exento del pago de Impuesto Sobre la Renta (ISR), pero la situación cambia cuando la propiedad se entrega a otros familiares. Sin embargo, y por más sencillo que parezca, recibir un bien de este tipo contempla, además del impuesto, otros gastos como derechos registrales y traslado de dominio.
El notario público del Estado de México Jorge Ramos Campirán explicó, a través de un video publicado en su cuenta oficial de YouTube, que las donaciones entre familiares en línea directa tienen un tratamiento fiscal específico. La Ley del Impuesto sobre la Renta confirma que los donativos que reciben los descendientes de sus ascendientes en línea recta están exentos, sin importar su monto.
Esto significa que, por ejemplo, una donación de padres a hijos o de abuelos a nietos no genera ISR para quien recibe el inmueble. La ley también contempla los donativos de descendientes a ascendientes en línea recta, aunque en este último caso establece condiciones que deben cumplirse.
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¿Cuándo una donación de inmueble paga ISR?
La Ley del ISR considera la donación como un ingreso por adquisición de bienes. Para los casos que no están contemplados dentro de las exenciones del artículo 93, la propia legislación establece un pago provisional equivalente al 20% del ingreso percibido, sin deducciones, en los términos del artículo 132.
Por ello, Ramos Campirán señaló que existe una diferencia importante cuando la donación se realiza entre familiares como hermanos, tíos o primos. En estos casos, la operación no entra automáticamente en la exención prevista para ascendientes y descendientes en línea recta y puede generarse este impuesto por adquisición de bienes.
El porcentaje del 20% corresponde al pago provisional previsto por la Ley del ISR. El cálculo concreto depende de las características de la operación y del valor que se determine para el inmueble. Cuando se trata de una donación, la ley establece que el ingreso por adquisición se determina con base en un avalúo practicado por una persona autorizada por las autoridades fiscales.
Por eso, antes de realizar una donación conviene revisar el parentesco, el valor del inmueble y el tratamiento fiscal que corresponde al caso.
No todo el costo está en el ISR
Que una donación esté exenta de ISR no significa que el trámite sea gratuito. Al tratarse de un inmueble, existen otros gastos y derechos relacionados con la formalización y registro de la operación.
Entre los conceptos que pueden aparecer en el presupuesto se encuentran:
- Derechos del Registro Público de la Propiedad
- Impuestos o derechos por traslado de dominio, según la legislación local y el municipio
- Honorarios notariales
- Avalúo y certificaciones que sean necesarios
- Otros gastos administrativos relacionados con la escritura
En el Estado de México, por ejemplo, el traslado de dominio se utiliza para actualizar el nombre del propietario de un inmueble cuando este se adquiere mediante operaciones como una venta, donación, herencia o cesión de derechos. Los costos y requisitos específicos dependen de la autoridad y del municipio donde se encuentre la propiedad.
Además, las tarifas de los derechos relacionados con actos registrales de inmuebles se actualizan para cada ejercicio fiscal. Para 2026, la Secretaría de Finanzas del Estado de México publicó los valores, tarifas y rangos aplicables a diversos actos relacionados con bienes inmuebles.
Por ello, Ramos Campirán recomendó solicitar un presupuesto desglosado en la notaría, para conocer cuánto corresponde a cada concepto antes de firmar la escritura.
¿Qué pasa si el padre quiere seguir usando la casa?
El aspecto financiero no es el único que puede revisarse al donar un inmueble en vida. En su explicación, el notario también habló del usufructo vitalicio, una figura que puede permitir al donante conservar el uso y disfrute de la propiedad aunque la nuda propiedad pase al hijo.
Esto puede ser relevante, por ejemplo, cuando una persona dona su casa a sus hijos pero continúa viviendo en ella. El usufructo permite separar el derecho de propiedad del derecho de uso y disfrute, de acuerdo con las condiciones establecidas en el acto jurídico correspondiente.
El Código Civil del Estado de México contempla distintas reglas para el usufructo y establece derechos y obligaciones tanto para el usufructuario como para el propietario.
La donación de un inmueble, por tanto, implica más que entregar una propiedad a un familiar. El parentesco puede determinar si existe una exención de ISR, mientras que el valor del inmueble, el municipio y los trámites necesarios influyen en los demás costos de la operación.
Antes de formalizarla, también es importante revisar las condiciones de la escritura, los derechos que conservará el donante y la forma en que quedará registrada la propiedad.
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