Miles de familias firman la escritura de una casa en la CDMX sin conocer el beneficio que casi nadie pregunta en la notaría al heredar un inmueble. El Código Fiscal de la Ciudad de México explica cómo pagar 0% del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) durante el Mes del Testamento 2026, siempre que la familia cumpla tres requisitos sobre parentesco, valor y plazo.
El artículo 115 del Código Fiscal de la Ciudad de México fija la tasa de 0% para la adjudicación de una casa en la CDMX cuando el heredero es cónyuge, concubino, descendiente o ascendiente en línea directa, y el valor no supera 27,185 veces la UMA ($3,189,072.35 pesos en 2026).
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¿Cómo puedo pagar el 0% del ISAI al heredar una casa en la CDMX?
El trámite de una herencia con o sin testamento se resuelve ante notario si todos los herederos son mayores de edad y están de acuerdo, según el Colegio de Notarios de la Ciudad de México. Cuando no hay consenso, el asunto pasa a un Juzgado Familiar del último domicilio de quien falleció.
Fuera de estos supuestos, la adjudicación paga el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, que en la capital ronda el 2% del valor de la vivienda y se conoce también como Impuesto de Traslación de Dominio. El notario fija el monto con base en el valor más alto entre el catastral, el comercial o el de la escritura.
Así se evita el pago del ISAI al heredar en la Ciudad de México:
- El notario adjudica la vivienda a favor del cónyuge, concubino o un descendiente o ascendiente directo, nunca a un heredero colateral.
- El valor de la propiedad se mantiene por debajo de 27,185 veces la UMA ($3,189,072.35 pesos en 2026).
- La familia solicita la inscripción del inmueble dentro de los cinco años posteriores al fallecimiento del propietario original.
Nuevo León y Coahuila ofrecen esquemas similares de exención para herencias directas, aunque cada entidad fija sus propios topes y plazos. La Ciudad de México exige cumplir los tres requisitos del artículo 115 al mismo tiempo, sin excepciones parciales para quien sólo cubre uno o dos de ellos.
¿Qué pasa si mi caso no entra en la tasa de 0% del ISAI en la CDMX?
Quien cumple solo parte de los tres requisitos no queda automáticamente fuera del beneficio: el Código Fiscal de la Ciudad de México contempla reducciones parciales que se actualizan cada ejercicio fiscal. Conviene revisar cada caso con el notario antes de firmar, porque el porcentaje varía según el requisito que falte.
Septiembre marca el Mes del Testamento 2026, el periodo en que el Colegio de Notarios de la Ciudad de México y notarías afiliadas ofrecen honorarios con descuento para redactar el testamento. El beneficio cubre la elaboración del documento, no el pago del ISAI al momento de heredar, por lo que ambos trámites conviene planearlos por separado.
Dejar el testamento en orden reduce los conflictos familiares al momento de repartir una casa en la CDMX, y facilita que los herederos directos ubiquen a tiempo la tasa de 0% del ISAI. El trámite ante notario, con los documentos del fallecimiento y del inmueble en regla, acelera todo el proceso de adjudicación.
Si vas a heredar una casa en la CDMX, lleva el certificado de defunción, el testamento o la declaración de herederos y el avalúo del inmueble directamente con tu notario antes de que corran los cinco años.
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